Las demoliciones, a menudo por intereses privados, son más frecuentes en el código postal 67214, un área predominantemente afroamericana e hispana, que cualquier otro lugar de la ciudad. Los datos públicos indican que la edad o la condición por sí solas pueden no explicar el número desproporcionado de demoliciones allí. Las experiencias de Jason Washington, un residente de Wichita que vio demoler una casa familiar y busca restaurar otra que construyeron sus tíos y su padre, muestran cómo las situaciones complejas de propiedad pueden interponerse en el camino de las renovaciones necesarias.
Por P.J. Griekspoor y Janelle O’Dea
Como muchas personas que crecen en familias numerosas con muchas tías, tíos y primos, Jason Washington tiene buenos recuerdos de su infancia de las reuniones familiares en la casa de la abuela.
El simple hecho de pasar por la casa en 1531 N. Green trae una avalancha de recuerdos para Washington. El bungalow unifamiliar construido en 1930 se encuentra vacío y necesita reparaciones.
Washington, que ahora vive un par de calles más allá, creció en el mismo barrio. Él ecoge el correo, paga los impuestos y hace todo lo posible para mantener el césped cortado y sin basura la casa de sus abuelos. Él sabe que la casa necesita un nuevo techo y estabilizar la fundación. Él carece del derecho legal para hacer el trabajo.
En junio, Washington, de 43 años, recibió una carta de la policía de la ciudad de Wichita en la que se le notificaba que las reparaciones debían realizarse para finales de septiembre o se podrían tomar más medidas.
“Realmente, realmente quiero salvarla”, dijo él. “Mi abuelo tenía un negocio de construcción, Washington Construction, y él, mis tíos y mi papá construyeron esta casa”. A pesar de lo que los funcionarios de la ciudad calificaron como “numerosas violaciones de la vivienda”, la casa no está en peligro inminente de ser demolida. Pero Washington sabe muy bien que el tiempo puede agotarse para las casas vacías consideradas peligrosas y estructuralmente poco sólidas.
Washington trabajó durante un año y medio para vender la casa de un tío fallecido, en 1523 N. Green, que estaba al lado de la casa de sus abuelos. Él quería usar las ganancias para arreglar la casa de su abuela. Pero después de varios giros y vueltas, el ayuntamiento condenó y demolió la casa de su tío el año pasado.
Una década de demoliciones en Wichita
En una declaración escrita, la portavoz de la ciudad de Wichita, Megan Lovely, caracterizó a 1523 N. Green como “el hogar de nadie, ya que no era habitable”.
“El último consumo de agua en 1523 N. Green fue el 14 de marzo de 2008”, dijo Lovely, “por lo que la casa había estado vacía durante más de 15 años cuando fue demolida”.
La casa del tío de Washington era parte de un grupo de vecindarios ubicados en uno de los códigos postales más pobres del estado, el 67214, uno de los que ha recibido una mayor atención de la comunidad en los últimos años. Los esfuerzos de reurbanización en curso incluyen la construcción de 110 casas durante la última década por parte de Wichita Habitat for Humanity.
Con la adopción del Places for People Plan como un elemento del Plan Integral del Condado de Wichita-Sedgwick hace cinco años, el relleno urbano en las áreas de la ciudad que experimentaban el mayor declive se convirtió en una estrategia explícita para estimular la reinversión. El plan estableció un banco de tierras, más recursos para “librar a los vecindarios de estructuras peligrosas e inseguras”, un fondo de vivienda asequible de $5 millones y un programa piloto de dos años de evaluaciones especiales de 20 años.
La demolición es solo un aspecto de librar a los vecindarios de estructuras peligrosas e inseguras, escribió Lovely en nombre de la ciudad. Las casas antiestéticas con necesidades de mantenimiento diferidas, pero que son estructuralmente sólidas, afirmó, generalmente se reparan y vuelven a tener un servicio útil.
“Cuando se retira una estructura deteriorada, ruinosa y peligrosa y se construye una estructura nueva, segura y debidamente construida para reemplazarla”, declaró Lovely, ” es un gran beneficio para el vecindario y estimula una mayor reurbanización y revitalización en esa área”.
El banco de tierras, establecido por primera vez en 2021, no parece destinado a existir por mucho más tiempo. La ciudad ahora planea disolverlo debido a la falta de fondos y un “proceso de ejecución hipotecaria fiscal que no brinda la oportunidad de adquirir propiedades como otros bancos de tierras en Kansas”, según la respuesta de Lovely.
A pesar de eso, la ciudad indicó que Washington podría tener la opción de donar el lote donde se encontraba la casa de su tío al banco de tierras para evitar tener que reembolsar a la ciudad los costos de demolición, ya que el banco de tierras aún no se ha disuelto.
Al mismo tiempo, las viviendas en 67214 se están demoliendo a un ritmo mayor que en otras partes de la ciudad. Un análisis de Wichita Journalism Collaborative de los permisos de demolición por código postal en el condado de Sedgwick muestra que durante la última década, se demolieron 166 viviendas unifamiliares en el área, en comparación con menos de 100 en cada uno de los otros códigos postales en el condado de Sedgwick.
Las demoliciones unifamiliares en el condado de Sedgwick
De todas las demoliciones de viviendas unifamiliares durante una década en el condado de Sedgwick, más de la mitad, o el 53%, se concentraron en cuatro códigos postales de Wichita.
La mayoría de esas demoliciones indicó Lovely, no son iniciadas por funcionarios de la ciudad y que “la ciudad obviamente no podía hablar sobre demoliciones privadas y el responsable detrás de ellas”.
Para que una estructura sea considerada para su eliminación, tiene que estar vacante. Las estructuras ocupadas no se consideran para la expropiación formal, dijo Lovely. La ciudad considera que el proceso de expropiación es “un último recurso para una propiedad en ruinas y peligrosa”, lo que requiere un procedimiento prolongado.
En los últimos seis años, la ciudad ha condenado formalmente 53 estructuras y ha recurrido a la demolición de emergencia para otras 67, según cifras proporcionadas por Lovely. Las demoliciones de emergencia se pueden utilizar para propiedades que han sido dañadas catastróficamente por incidentes como incendios.
Pero una revisión de Wichita Journalism Collaborative de las audiencias de “remoción de estructuras peligrosas o inseguras” durante dos años revela que la falta de un título claro también puede desempeñar un papel en la progresión hacia la demolición. Dado que solo un propietario o contratista empleado por el propietario puede obtener un permiso de construcción, no se pueden hacer reparaciones y la casa continúa deteriorándose.
Dado que las remociones ocurren con más frecuencia que la construcción de nuevas viviendas en general, el efecto es que algunas calles han quedado con huecos de lotes baldíos.
Aujanae Bennett ha sido presidenta de la asociación del vecindario Northeast Millair, que colinda con el código postal 67214, durante años. Ella dice que las casas tapiadas y en ruinas devalúan todo a su alrededor, pero los lotes vacíos llenos de maleza y basura son igual de malos.
Demoliciones en los códigos postales de Wichita
En 10 años, se demolió el doble de viviendas unifamiliares en 67214 que en 67211, el código postal con el segundo total más alto.
Además, con la escasez de viviendas en Wichita, ha habido defensores para salvar más casas como 1523 N. Green.
Eugene Anderson vivió en 67214 y fue entrevistado para esta historia antes de su muerte el 2 de julio. Él consideraba que el número de propietarios ausentes es el mayor contribuyente a la demolición en el área y elevó la necesidad de viviendas más asequibles.
“Se recaudan muchos más impuestos sobre las viviendas de mayor precio”, dijo él. “Pero la realidad es que necesitamos viviendas de bajo costo. Hay mucha gente que trabaja duro toda su vida y nunca tiene los medios para comprar casas más caras. Y cualquier cosa que construyas nueva va a costar mucho más que una estructura existente que rehabilites”.
El inversionista de bienes raíces William Vann es el pastor principal del Centro Cristiano Isis, ubicado en 67214. Vann posee más de 40 propiedades de alquiler en el área que ha rehabilitado. Él fue una de las personas interesadas en comprar la casa del tío de Washington antes de que fuera demolida.
“La revisé. Necesitaba algunos trabajos en la fundación, pero casi todos los cimientos de bloques de hormigón de esa época lo necesitan. Necesitaba un nuevo techo, pero la estructura básica era sólida. yo podría haberla convertido en una pequeña y agradable casa de inicio”, dijo él.
El agente inmobiliario retirado John Todd comparece regularmente ante la junta de apelaciones y el consejo de la ciudad para abogar por los propietarios de viviendas que enfrentan condenas.
Él argumenta que en un momento en que la oferta de viviendas asequibles es críticamente escasa, con demasiada frecuencia, se demolieron casas que podrían haberse rehabilitado para convertirlas en viviendas de menor precio. En cambio, él dice que la ciudad necesita desarrollar un sistema para identificar y tratar de manera diferente las viviendas que se pueden rehabilitar de manera asequible.
No es solo una cuestión de edad o condición
Si los funcionarios de la ciudad se aferran a la demolición de casas a través de un proceso inusual y prolongado, también enfrentan presiones compensatorias para eliminar más rápidamente las estructuras peligrosas e inseguras. En años anteriores, algunos líderes vecinales han abogado por demoler las casas deterioradas más rápido porque creen que tales estructuras reducen el valor de las propiedades y atraen el crimen.
La percepción de que la ciudad no estaba actuando tan rápido como podría llevó a los funcionarios, en parte, a presentar un cambio en su proceso al ayuntamiento en febrero de 2021, que pedía que las situaciones que involucraban estructuras peligrosas e inseguras -lo “peor de lo peor”- se resolvieran a través del proceso de expropiación, en lugar de tratarse primero como violaciones del código de vivienda.
El cincuenta por ciento de los casos de expropiación en ese momento se resolvieron sin la remoción de la estructura, dijo KaLyn Nethercot, administradora de inspección de vecindarios en el Departamento de Construcción y Edificios del Área Metropolitana. Ella les dijo a los miembros del consejo que un cambio permitiría una “reducción más eficiente de estructuras peligrosas y deterioradas en toda la ciudad sin disminuir de ninguna manera las oportunidades de debido proceso de los ciudadanos”.
El proceso de expropiación en Wichita se desarrolla a lo largo de una serie de hitos. Esto implica un mínimo de dos audiencias, una ante la Junta de Normas y Apelaciones y una audiencia final ante el Concejo Municipal de Wichita. A los propietarios de viviendas a menudo se les otorgan múltiples extensiones para completar las reparaciones. De 2016 a 2020, tomó una media de 353 días en retirar una casa peligrosa o descuidada, según una presentación de la ciudad de Wichita sobre la eliminación de estructuras peligrosas e inseguras.
Las demoliciones en el condado de Sedgwick
Poco más de la mitad de todas las demoliciones en el condado de Sedgwick en la última década fueron de viviendas unifamiliares. De ellas, casi una cuarta parte estaban en 67214.
Si bien la antigüedad de las viviendas puede tener un impacto en su condición, un análisis de datos públicos indica que el número desproporcionado de demoliciones en el noreste de Wichita puede no ser solo una cuestión de edad o condición.
Al menos otros tres códigos postales en el núcleo urbano tienen más casas antiguas, según un análisis de los datos de parcelas del tasador del condado de Sedgwick. Y en un lapso de cinco años, cuatro códigos postales en el núcleo urbano de Wichita, incluido el 67214, representaron el 40% de todas las violaciones del código.
Brandon Johnson, concejal del distrito 1, atribuye el número de demoliciones en el 67214, que se encuentra en su distrito, a que se están presentando más quejas porque hay más casas vacías y estas se convierten en un problema para los vecindarios. El código postal tiene una tasa de vacantes entre el 24% y el 27%, según los datos más recientes del Censo, la tasa de vacantes más alta de todos los códigos postales de Wichita.
Las casas pueden quedar desocupadas porque un propietario muere o se traslada a una vivienda asistida. Con demasiada frecuencia, los propietarios no entienden la importancia de facilitar que un heredero venda o rehabilite su casa cuando este debe mudarse a un hogar de ancianos o cuando muere, según Tim Holt, agente de bienes raíces de Golden, Inc.
“No necesitas un largo proceso de sucesión si les das a tus herederos la propiedad conjunta”, dijo. “Si usted tiene una hipoteca sobre la propiedad, es posible que el acreedor prendario tenga que firmar la adición al título, pero eso tampoco suele ser un problema. Pero, ¿cómo se supone que la gente va a saber eso si nadie se los dice?”
Los problemas con los títulos claros son frecuentes, dijo Holt. Los impuestos no pagados y los propietarios fallecidos son las causas más comunes de los títulos gravados.
“Creo que perdemos casas que podrían salvarse porque no permitimos que un presunto heredero obtenga un permiso para hacer las reparaciones necesarias”, dijo él.
También le preocupa que demasiadas personas no sepan a dónde acudir en busca de ayuda. “Debería haber un curso que puedas tomar cuando compres una casa”, dijo Holt. “El proceso de la ciudad puede ser muy difícil de seguir y a menudo falta comunicación”.
Intentos de salvar la casa del tío de Washington
A pesar de un año de intentos, Washington no pudo salvar la casa que heredó de su tío, Kenneth Washington, quien murió en diciembre de 2021. Él comenzó a trabajar con un abogado para obtener el título a su nombre para poder vender la casa y usar los fondos para reparar la casa de sus abuelos.
La herencia todavía estaba en proceso de sucesión en abril de 2022, cuando encontró un aviso de violaciones del código de vivienda en el porche delantero de la propiedad. En la reunión mensual del 2 de mayo de 2022 de la Junta de Normas y Apelaciones del Código, el caso se sometió a decisión. Washington no se presentó a esa audiencia, dijo que no sabía que podía hablar en nombre de la propiedad en la reunión, y la junta votó para recomendar la expropiación de la casa al Concejo Municipal de Wichita.
Esa recomendación se incluyó en la agenda del consejo el 2 de agosto de 2022. Washington sí compareció en esa audiencia y le dijo al consejo que estaba trabajando con un abogado para aprobar la sucesión. El ayuntamiento le dio hasta el 11 de octubre para obtener un título limpio para que pudiera vender la casa.
Después de obtener el título, Washington cedió la casa a otro tío, Gregory Turentine, quien dijo que quería arreglarla para que viviera su hija. De esta manera, la casa permanecería en la familia, con la esperanza de venderla eventualmente. En la reunión del consejo del 11 de octubre, KaLyn Nethercot, administradora de inspección de vecindarios en el Departamento de Construcción y Edificios del Área Metropolitana, recomendó una extensión de seis meses para trabajar con el nuevo propietario. Washington dijo que él y un primo asistieron a esa audiencia, pero no hablaron porque Nethercot recomendó la extensión. En ese período de seis meses, la ciudad dijo a través de Lovely que no recibió ninguna comunicación con el nuevo propietario ni con nadie más con respecto a la propiedad. El consejo retrasó el caso hasta el 4 de abril de 2023.
El cambio de título resultó ser un error costoso. Los planes de rehabilitación de Turentine fracasaron y Washington tuvo que empezar de nuevo para que le devolvieran la propiedad para que pudiera volver a buscar un comprador. Él estaba trabajando con dos agentes inmobiliarios, con al menos una oferta, pero tuvo que esperar el título para concretar una venta. Para el 4 de abril de 2023, el título aún no estaba a nombre de Washington, por lo que él no recibió una notificación antes de una audiencia ante el consejo de la ciudad. El consejo votó en esa reunión para demoler la casa.
Debido a que el título ya no estaba a su nombre, él no recibió notificación de esa audiencia. Él todavía estaba trabajando para obtener la propiedad de la casa. Cuando él recibió un reembolso de impuestos en junio, pagó los impuestos y gravámenes atrasados de la propiedad, un total de más de $1,400.
Cuando Washington finalmente obtuvo un título claro en julio, ya era demasiado tarde. La ciudad ya había demolido la casa. Ahora, como titular del título, es propietario de un lote valorado en entre $5,000 y $6,000 con un gravamen de más de $13,500 por el costo de demoler la casa que tanto había trabajado para mantener en la familia.
Johnson dijo que si el dueño de una propiedad se pone en contacto con el departamento de construcción o si se entera de que alguien está tratando de limpiar un título o enfrenta otros obstáculos para hacer las reparaciones, es posible conseguirles una extensión. Pero la última información que tenía era que la casa se había vendido en octubre de 2022 y no había habido contacto con el nuevo propietario. Dijo que no estaba al tanto de que Washington estaba trabajando para volver a limpiar el título. Él anima a cualquier persona que se encuentre en esta situación a ponerse en contacto con los responsables del edificio o con él mismo.
Washington recuperó la casa a su nombre el 29 de julio de 2023, pocos días después de que la ciudad confirmara que la casa fue demolida.
Ahora, Washington espera que la situación con la casa de su abuela conduzca a un resultado diferente. Todavía tiene obstáculos que superar.
La notificación de la policía de la ciudad le dio hasta el 26 de septiembre para hacer las reparaciones necesarias.
Pero ahora mismo eso es imposible. Hasta que obtenga el título de propiedad de la casa, el código de la ciudad le prohíbe trabajar en ella o contratar a otra persona para que lo haga. Casi tres años después de que Washington comenzara el proceso de tratar de renovar la casa de su abuela, todavía no puede comenzar.
En su declaración, la ciudad indicó que no continuaría con el caso de violaciones al código de vivienda en este momento, porque el propietario del registro ha fallecido. Pero no dijo si Washington enfrentaría acciones adicionales si se convierte en el propietario.
Washington no puede acceder a los programas de la ciudad y de Wichita Habitat for Humanity que ayudan a los propietarios a pagar las reparaciones porque requieren que el propietario ocupe la casa durante seis meses a un año antes de poder solicitarla.
Él todavía mantiene la esperanza de poder resolver la situación con la casa y mantenerla en pie para siempre. Es importante, no solo para ayudarlo a preservar parte de la riqueza intergeneracional de su familia, sino también para mantener viva la historia familiar.
“Todos los recuerdos más felices de mi infancia ocurrieron bajo ese techo: cenas de Acción de Gracias e intercambios de regalos de Navidad, picnics de verano y fiestas de cumpleaños. Todos mis hermanos, primos y yo aprendimos a andar en bicicleta en esa entrada a las casa. Mi papá tenía 11 hermanos y cuando yo era niño, la mayoría de ellos tenían una casa en el vecindario”, dijo Washington.
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A lo largo de una década, se demolieron 698 estructuras unifamiliares en la ciudad de Wichita.
P.J. Griekspoor es un periodista semi-retirado que ahora trabaja como free-lance. Tiene una historia de 57 años como reportera de periódicos, editora y editora de revistas, incluidos 18 años en el Wichita Eagle y, más recientemente, 13 años en Kansas Farmer. Su trabajo reciente ha aparecido en The Community Voice y en el Kansas Leadership Center Journal.
Janelle O’Dea es una periodista de investigación de datos con sede en St. Louis. Anteriormente trabajó para el Centro para la Integridad Pública, y después de que el Centro despidiera a todo el personal a principios de este año, O’Dea optó por terminar el proyecto con Wichita Journalism Collaborative como trabajadora independiente. Ahora trabaja como reportera de investigación para el proyecto Illinois Answers, la rama de redacción sin fines de lucro de la Asociación para un Mejor Gobierno. El trabajo de datos de O’Dea fue financiado por la Fundación Wichita, que también financia la Colaboración de Periodismo de Wichita.
Selena Favela es una fotógrafa independiente en Wichita. A Favela le gusta canalizar su curiosidad natural para contar historias a través del fotoperiodismo. Regularmente se encuentra aprendiendo algo nuevo e inesperado mientras está en una tarea. En su tiempo libre, a Favela le encanta la jardinería y escuchar podcasts sobre crímenes.