Por P.J. Griekspoor
El abogado de Servicios Legales de Kansas, Steve Minson, da algunos consejos escalofriantes para los inquilinos de Wichita que enfrentan una audiencia de desalojo.
“Yo le digo a la gente que tome sus documentos importantes, su información bancaria, su documentación de identificación, recetas, joyas y cualquier artículo de importancia personal y que los guarde bajo llave en algún lugar que no sea el apartamento antes de dirigirse al juzgado”, dijo.
Esto se debe a que, si pierde la audiencia, podría ser expulsado del departamento sin darle la oportunidad de recoger sus cosas, dijo a los asistentes al taller de vivienda de julio de la Liga Urbana, que se centró en los conceptos básicos de desalojo.
“Los servidores de procesos en el condado de Sedgwick son brutalmente agresivos”, dijo Minson. “He visto a una mujer que ha sido sacada de la propiedad y ni siquiera se le ha permitido ponerse los zapatos”, dijo. “A otra mujer no se le permitió recuperar la urna que contenía las cenizas de su madre y vi a un hombre ser sacado sin su cartera y sus documentos de identificación”.
Por ley, el propietario debe mantener las posesiones de un inquilino durante 30 días, pero puede exigir el pago de todo el alquiler atrasado y los daños evaluados antes de entregárselas.
El mensaje clave de Minson y sus copresentadores, el asistente del fiscal de la ciudad, Nate Johnson, y la directora del Programa de Resolución de Desalojos, Abigail Lessman, fue directo: Haga todo lo posible para mantenerse fuera de los tribunales o para llegar a un acuerdo sin una orden de desalojo.
Un desalojo no solo causa la angustia del momento. Sino también, hace que sea exponencialmente más difícil conseguir una vivienda. La mayoría de los propietarios no alquilan a un inquilino con un desalojo previo.
La falta de pago del alquiler es la principal causa de desalojo.
Johnson instó a los inquilinos a leer el contrato de arrendamiento cuidadosamente. “Pida una aclaración y asegúrese de entender exactamente cuáles son las responsabilidades del inquilino y del propietario”, dijo.
“En Kansas, la ley dice que no se puede retener el alquiler si el propietario no ha cumplido con su responsabilidad de mantener las reparaciones hechas y todos los electrodomésticos en servicio”, dijo Minson. “El propietario, por ley, tiene que mantener los sistemas de calefacción y refrigeración que vienen con la casa y tiene que mantener todos los electrodomésticos proporcionados en buen estado. Pero un inquilino no puede simplemente hacer o pagar una reparación por sí mismo y deducir el costo del alquiler”.
Minson dijo que es especialmente importante que las personas que se mudan a Kansas desde otros estados estén al tanto de esa disposición porque la ley es diferente en muchos otros estados.
Sin tribunal, no hay desalojo
Johnson enfatizó que un inquilino sólo puede ser desalojado después de una orden judicial.
Además de la falta de pago del alquiler, un inquilino puede ser desalojado por no cumplir con las disposiciones del contrato de arrendamiento, como no tener mascotas, no hacer fiestas ruidosas o no tener “compañeros de cuarto” que no estén en el contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento dice que el mantenimiento del césped es responsabilidad del inquilino, puede ser desalojado por no cortar el césped o por no quitar la maleza.
El Concejo Municipal de Wichita aprobó recientemente una ordenanza que hace ilegal que los propietarios desalojen a un inquilino, aumenten el alquiler o reduzcan las comodidades en represalia por una queja sobre las condiciones en las que viven, por informar condiciones inseguras a la ciudad o por unirse u organizar un sindicato de inquilinos. Los inquilinos pueden denunciar represalias y los propietarios se enfrentan a multas si son encontrados culpables.
Los inquilinos que se enfrentan a un tribunal de desalojo tienen un par de oportunidades para detener el proceso. Antes de enfrentar a un juez, hay una audiencia de conciliación durante la cual los abogados de ambas partes podrían acordar un resultado menos perjudicial. Si tanto el propietario como el inquilino se representan a sí mismos, existe la opción de mediación.
El Programa de Resolución de Desalojos del Servicio Legal de Kansas puede proporcionar una referencia a mediación que permite que el propietario y el inquilino se reúnan con una persona neutral, capacitada para ayudarlos a llegar a un acuerdo.
La mediación puede tener lugar antes o después de la presentación de un caso y puede tener lugar en persona o en línea utilizando una plataforma como Zoom.
Los talleres de Propietarios e Inquilinos de la Liga Urbana se llevan a cabo el cuarto jueves de cada mes, centrándose en temas de vivienda. El taller de agosto será el 23 de agosto de 6 a 7:30 p.m.
La Liga también pone a disposición copias del Manual del Propietario e Inquilino de la Ciudad de Wichita en su oficina en 2418 E. Ninth Street. El manual también está disponible en línea en el sitio web de la ciudad.
Para obtener más información sobre la mediación, contrate el Programa de Resolución de Desalojo al ERP@kscourts.org o al 316-660-5659.
Kansas Legal Services puede proporcionar asesoramiento legal gratuito. Llame al 1-800-723-6953 o visite www.kansaslegalservices.org. Los abogados de KLS también están disponibles en el Centro de Autoayuda de la Biblioteca de Derecho del Condado de Sedgwick en 225 N. Market, Suite 210 los miércoles de 8:30 a.m. a 4:30 p.m.
Por P.J. Griekspoor es un periodista veterano de Wichita que escribe para Wichita Journalism Collaborative.