¿Conoce sus derechos como inquilino en Wichita?

Planeta Venus resume los derechos y responsabilidades de un inquilino cuando renta en el condado de Sedgwick.

Por Stefania Lugli | Planeta Venus

Wichita’s Housing and Community Services organizaron una reunión el mes pasado en Century II, guiando a los asistentes sobre qué derechos legales tiene un inquilino y qué esperar si enfrentan un desalojo.

Nate Johnson, abogado asistente de la ciudad, dirigió la presentación. Al frente de la sala estaban Steve Minson de Kansas Legal Services y un inspector de vecindario del departamento.

“La vivienda se vuelve realmente personal más allá de lo legal”, dijo Johnson, presentando el panel. “Pero comprender lo legal podría ayudarnos a saber cuáles son nuestros derechos, cuáles podrían ser las consecuencias y qué beneficios provienen de ciertas acciones y, por lo tanto, facilitar una mejor relación entre un propietario y un inquilino”.

Como recordatorio, Planeta Venus no está proporcionando asesoramiento legal. Asistimos y representamos esta reunión para ofrecer la mayor cantidad de información posible a nuestra audiencia. Un lector informado es uno empoderado.

Cualquier pregunta específica sobre asesoramiento legal debe remitirse a abogados privados u organizaciones como Kansas Legal Services, una ayuda legal para residentes de Kansas de bajos ingresos.

Cómo se ven los derechos de los inquilinos en la Ley de Kansas

Johnson comenzó la reunión revisando dos estatutos de propietario-inquilino en la ley estatal, la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Kansas (KRLTA) y la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Parques de Casas Móviles.

“En lo que me voy a enfocar aquí es en el proceso de desalojo en el condado de Sedgwick”, dijo Johnson, enfatizando que, a pesar de su papel en la ciudad como abogado asistente, no estaba presente para hablar en nombre de la ciudad.

Johnson explicó que los desalojos están definidos en la ley de Kansas, pero ocurren a nivel de condado.

“Cada condado tiene un poco de discreción, un poco de flexibilidad para poder hacer lo que quiera hacer dentro de los límites de la ley”, dijo.

De acuerdo con la ley estatal, hay cuatro tipos de desalojos

Autoayuda: Cuando un propietario intenta destituir al inquilino por sí mismo. Ilegal en Kansas. Es una violación de los “principios legales básicos” según Johnson.

Falta de pago del alquiler: Cuando alguien está atrasado en el alquiler, un propietario está obligado a proporcionar un aviso de 3 días que debe pagar o el propietario buscará un desalojo y activará el proceso judicial.

Incumplimiento material del contrato de arrendamiento: Cuestiones exclusivas de la falta de pago del alquiler, como daños a la propiedad o a un inquilino. Los propietarios pueden dar un aviso de 30 días para esto, pero deben proporcionar 14 días de aviso para corregir el problema antes de la terminación a los 30.

Terminación del arrendamiento: El inquilino se muda sin un desalojo. Por lo general, el inquilino tiene que dar al menos un aviso de 30 o 60 días, dependiendo del contrato de arrendamiento que firme.

El desalojo no puede ocurrir sin una orden judicial.

“El desalojo no es solo la terminación del arrendamiento. No es solo alguien que está atrasado en el alquiler. No es el comienzo del proceso judicial, ni siquiera es el juicio”, dijo Johnson. “El desalojo no puede ocurrir sin una orden del tribunal que diga que el propietario tiene el poder de destituir al inquilino a través del Sheriff o un procesador. Sin esa orden judicial, no es legal en Kansas que los propietarios desalojen”.

Cómo se ve el “aviso adecuado” de un desalojo

Según Johnson, el mayor problema que surge en la corte es el aviso adecuado de un desalojo. El juez tiene que determinar si la notificación se proporcionó correctamente en el caso de desalojo. Si no se proporciona, los inquilinos “generalmente prevalecen” en el caso de desalojo.

El arrendador debe entregar una copia escrita del aviso para rescindir el contrato de arrendamiento y un aviso para abandonar las instalaciones. Estos dos tipos de notificación generalmente se combinan en uno. ¡Estos no son documentos judiciales!

Un aviso para abandonar las instalaciones debe entregarse al menos 3 días antes de que se presente un desalojo. Después de que pase el aviso, el propietario puede presentar una petición en la corte. Posteriormente, el inquilino recibirá una citación para comparecer ante el tribunal.

Según Johnson, los inquilinos deben comparecer en persona, por un abogado, o presentar una respuesta por escrito antes de la primera audiencia. Si un inquilino niega las acusaciones detrás de la petición del propietario, se establecerá un juicio del condado dentro de los 14 días.

“Si un inquilino no responde a la citación, es un juicio por incumplimiento para el propietario, incluso si el inquilino toca la base con el tribunal después de eso, depende del propietario seguir adelante”.

​Consejo: Los desalojos entran en el registro público. La mayoría de las búsquedas de antecedentes reflejarán un desalojo.

Qué considerar al mudarse a un nuevo contrato de arrendamiento

Asegúrese de entender su contrato de alquiler, que puede ser escrito u oral en el estado de Kansas. ¿Qué pagos regulares debe como inquilino?

Complete un inventario de su espacio. No es legalmente requerido, pero podría ser significativo. Tenga en cuenta los daños, los electrodomésticos incluidos, etc. ¡Tome fotos y video!

​Consejo: Kansas Legal Services recomienda que cualquier solicitud de reparación o mantenimiento (ya sea cuando se mude por primera vez o durante su contrato de arrendamiento) se haga por escrito.

Comprenda los términos de su depósito de seguridad. ¿Qué espera el arrendador de usted, un inquilino, antes de devolverle su depósito después de que finalice su contrato de arrendamiento?

Kansas Legal Services habló sobre dónde se encuentran las responsabilidades de vivienda para un propietario frente a un inquilino:

El propietario es responsable de proporcionar condiciones de vida, que INCLUYE: agua potable, plomería, calefacción, electricidad y otros elementos esenciales.

Como inquilino, debe pagar su alquiler mensual. Según Kansas Legal Services, “Esta obligación de pagar el alquiler es independiente y distinta de la obligación de su arrendador de proporcionar una propiedad habitable. En otras palabras, si retiene el alquiler porque su residencia tiene serios problemas de administración o servicios públicos, su arrendador aún puede intentar desalojarlo por falta de pago del alquiler”.

“Uno de los (derechos) más básicos es que tiene derecho a un lugar habitable por el que está pagando”, dijo Steve Minson, abogado de Kansas Legal Services, durante la reunión. “Incluso si el contrato de arrendamiento no lo dice, se supone que su apartamento o casa que está alquilando debe cumplir con el código de vivienda. Por lo menos, los problemas que afectan su salud y seguridad: detectores de humo, ventanas que se abren. Calefacción que trabaje en invierno“.

Minson también dijo que, aunque proporcionar aire acondicionado no es un mandato explícito, cualquier casa de alquiler que ya venga con un aire acondicionado debe repararse si se rompe.

“He tenido un caso en el que son los días más calurosos del año y el aire acondicionado se apaga y el propietario no lo está arreglando o no parece tomar medidas significativas para arreglarlo. Eso es un problema de vivienda. Eso es una violación de la ley de propietarios de Kansas”, dijo.

​Consejo: Kansas Legal Services no recomienda retener el alquiler si “no se completan las solicitudes de mantenimiento. Según su sitio web, “si retiene el alquiler, incluso si su casa es inhabitable, podría tener problemas para cobrar el alquiler atrasado o emprender acciones legales.

Si usted, su familia, invitados o mascotas causan daños a la propiedad, el propietario no es responsable de reparar el daño. Por ejemplo: el propietario no tiene la culpa si su agua se corta porque usted no pudo pagar el servicio público. Otro ejemplo: Si su alcantarillado falla, el propietario es responsable del mantenimiento, pero si usted causó el problema, su arrendador puede cobrarle por las reparaciones.

Otro consejo de Minson: acostúmbrese a solicitar el mantenimiento por escrito.

“Si un propietario está siendo difícil con las reparaciones, puede buscar un aviso de 14/30 días”, dijo Minson.

La Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Kansas otorga a un inquilino el derecho de eventualmente romper el contrato de arrendamiento si un propietario “continuamente no cumple con los acuerdos de mantenimiento o contrato”. Para hacerlo, un inquilino debe dar al propietario un aviso por escrito al menos 30 días antes de que se deba pagar el alquiler.

La ley dice que debe ser explícito en qué reparaciones u otras acciones son necesarias y que tiene la intención de mudarse antes de la próxima fecha de vencimiento del alquiler, a menos que las reparaciones o acciones se realicen dentro de los 14 días posteriores a la notificación.

“Haga estas reparaciones en 14 días. Enumérelos. Tiene que ser por escrito”, dijo Minson. “No debe estar notariado, no es un documento judicial. Podría ser hecho con lápiz sobre papel de cuaderno. Tómele una foto y luego se la hace llegar al propietario”.

Si el problema no se soluciona o se ha iniciado un “esfuerzo de buena fe” dentro de los 14 días, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento.

¿Otras preguntas sobre la vida del inquilino? Póngase en contacto con Planeta Venus para obtener respuestas. No somos abogados y no podemos proporcionar asesoramiento legal, pero podemos ayudarlo a guiarlo al lugar correcto. Puede enviarnos un mensaje de texto registrándose en Subtext aquí o enviando un correo electrónico a nuestra reportera slugli@kansasleadershipcenter.org.